전세권 설정 비용 총정리 – 등록면허세 요율·절차·확정일자 차이 (2026)

 

전세권 설정 비용은 등록면허세를 기준으로 계산되며, 법무사 수수료까지 포함하면 부담이 적지 않습니다. 확정일자만으로도 기본 보호는 가능하지만, 보증금이 크거나 임대인의 채무가 복잡하다면 전세권 설정을 검토할 필요가 있습니다. 이 글에서는 2026년 2월 기준 전세권 설정 비용 계산과 등기 절차, 확정일자 차이, 사전 점검할 핵심 위험 요소를 정리합니다.

📌 목차

1. 전세권 설정이란 무엇인가
2. 전세권 설정 비용 계산 구조 (등록면허세 요율 기준)
3. 전세권 설정 절차와 소요 기간
4. 확정일자와 전세권 설정의 결정적 차이
5. 전세권 설정 전 반드시 확인해야 할 3가지
6. 전세권 설정의 한계와 현실적인 판단 기준
7. 마무리하며

1. 전세권 설정이란 무엇인가

전세권은 민법상 물권입니다. 즉, 등기부등본에 전세권자로 직접 기재되는 권리입니다.

확정일자는 전입신고와 점유 유지가 전제되어야 효력이 유지되는 ‘우선변제권’입니다. 반면 전세권은 등기 자체가 권리의 근거가 됩니다.

핵심은 반환기일이 도래했음에도 보증금이 지급되지 않는 경우입니다. 이때 전세권자는 별도의 판결 없이 임의경매를 신청할 수 있습니다. 이 점이 확정일자와의 구조적 차이입니다.

다만, 전세권이라고 해서 무조건 안전한 것은 아닙니다. 이미 선순위 근저당이 설정돼 있다면 그보다 후순위가 됩니다. 결국 등기 순위가 핵심입니다.

2. 전세권 설정 비용 계산 구조 (2026년 기준)

전세권 설정 비용은 다음 구조로 계산됩니다.

등록면허세

전세금의 0.2%

예시: 보증금 3억 원 → 60만 원

지방교육세

등록면허세의 20%
→ 약 12만 원

등기신청 수수료

약 1만~2만 원

법무사 수수료

평균 40만~70만 원
(수도권·보증금 규모에 따라 80만 원까지 발생 가능)

 

보증금 3억 기준 예상 총비용
약 110만~140만 원 수준

비용이 발생하는 만큼, 단순한 불안이 아니라 위험 대비 실익을 비교해 판단하는 것이 바람직합니다.

3. 전세권 설정 절차와 소요 기간

절차는 다음과 같습니다.

• 1) 임대인과 전세권 설정 합의
• 2) 전세권 설정 계약서 작성
• 3) 관할 등기소 등기 신청
• 4) 등기 완료 확인

대부분 법무사를 통해 진행합니다.

등기 완료까지는 평균 2~5 영업일 소요됩니다. (지역별 상이)

중요한 점은 임대인의 동의가 반드시 필요하다는 것입니다.

4. 확정일자와 전세권 설정의 결정적 차이

여기서 실질적인 차이를 명확히 이해해야 합니다.

확정일자

• 전입신고 + 점유 유지 필요
• 우선변제권 확보
• 보증금 반환 소송 제기
• 승소 판결 후 강제경매 신청
• 시간 소요 및 소송 비용 부담

전세권 설정

• 등기부에 물권으로 기재
• 반환기일 도래 후 미지급 시
• 별도의 판결 없이 바로 임의경매 신청 가능
• 절차 단축 가능

차이는 ‘경매 가능 여부’가 아니라 ‘판결 절차 필요 여부’입니다. 이 부분이 실무상 가장 큰 차이입니다.

 

📌 전세권 설정이 정말 필요한지,
비용보다 더 중요한 판단 기준을 아래에서 확인해 보세요. 👇

 

 

5. 전세권 설정 전 반드시 확인해야 할 3가지

① 등기 순위

선순위 근저당이 많다면 전세권 설정 실익이 줄어듭니다. 계약 전 반드시 최신 등기부등본을 열람해야 합니다.

② 임대인의 세금 체납 여부

2026년 기준, 임대차 계약 전 임대인의 국세·지방세 체납 여부 열람 제도가 강화되었습니다. 계약 전 체납 여부 확인이 가능합니다. 세금 체납은 배당 순위에 영향을 줄 수 있으므로 반드시 점검해야 합니다.

③ 비용 대비 실익

보증금 1억 전세에 120만 원을 쓰는 것과, 4억 전세에 120만 원을 쓰는 것은 의미가 다릅니다. 고액 보증금일수록 전세권 설정의 실익이 커집니다.

6. 전세권 설정의 한계와 현실적인 판단 기준

• 임대인이 거부하면 진행 불가
• 비용 부담 존재
• 선순위 채권이 많으면 실익 감소

전세권 설정은 위험 구조에 따라 선택 여부가 달라지는 전략적 장치입니다.

HUG 보증보험 가입이 어려운 경우 전세권 설정을 별도로 검토할 수는 있지만, 두 제도는 구조가 다릅니다. 상황에 맞는 선택이 중요합니다.

7. 마무리하며

전세권 설정은 모든 전세 계약에서 필수는 아닙니다.

그러나 보증금이 크고, 등기 구조가 복잡하며, 임대인의 재정 상황이 불안정하다면 충분히 고려할 가치가 있습니다.

핵심은 단순한 불안이 아니라, 등기 순위와 비용 대비 위험을 비교하는 것입니다.

보증금은 생활의 기반입니다. 계약 전 반드시 한 번 더 점검하시기 바랍니다.

📌 함께 보면 좋은 글

• 2025 전세보증금 반환보증 가이드 – HUG·SGI 심사와 조건 핵심 정리
• 확정일자 받는 법 2026 – 인터넷·방문 신청 방법과 효력 발생 시점 정확히 정리
• 전세사기 예방을 위한 전입세대열람내역서 발급 – 계약 전 실거주·점유 확인 기준