확정일자 받는 법 2026 – 인터넷·방문 신청 방법과 효력 발생 시점 정확히 정리

* 이 글은 광고 및 제휴 링크를 포함하고 있으며, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다.

 

 

전세 계약 후 반드시 확인해야 할 절차가 확정일자입니다. 2026년 2월 기준 보증금 보호는 주택 인도와 전입신고, 확정일자가 함께 갖춰져야 완성되며, 현재는 주택임대차 신고를 완료하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 이 글에서는 확정일자 받는 법(인터넷·방문)과 실제 보호가 시작되는 기준을 정리합니다.

📌 목차

1. 확정일자가 필요한 이유 – 순위 보존의 핵심
2. 주택임대차 신고제와 자동 확정일자
3. 확정일자 받는 법 – 인터넷 신청(정부24·전자등기소)
4. 확정일자 받는 법 – 주민센터·등기과 방문
5. 효력 발생 시점 계산 예시 – 날짜로 이해하기
6. 계약서 도장·서명 확인 포인트
7. 자주 놓치는 실수 체크리스트
8. 마무리하며

1. 확정일자가 필요한 이유 – 순위 보존의 핵심

확정일자는 계약서에 날짜를 부여하는 절차이지만, 그 의미는 단순 기록을 넘어섭니다.

보증금의 우선순위를 결정하는 기준이 되기 때문입니다.

주택임대차보호법에 따르면, 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 마치면 제3자에 대해 효력이 발생합니다. 이를 ‘대항력’이라고 합니다. 여기에 확정일자를 갖추면 ‘우선변제권’이 생깁니다.

정리하면 이렇습니다.

• 집을 인도받는다
• 전입신고를 한다 → 다음 날 0시 대항력 발생
• 확정일자를 보유한다 → 우선변제권 완성

확정일자는 보증금을 보호하기 위한 마지막 단계입니다.

2. 주택임대차 신고제와 자동 확정일자

2026년 현재, 보증금 6천만 원을 초과하거나 월 차임 30만 원을 넘는 계약은 주택임대차 신고 대상입니다. 이 경우 임대차 계약을 신고하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. 신고 접수일이 곧 확정일자 날짜가 됩니다.

반면 신고 대상이 아닌 계약은 자동 부여되지 않으므로 별도로 확정일자를 신청해야 합니다.

자신의 계약이 신고 대상인지 먼저 확인하는 것이 우선입니다.

3. 확정일자 받는 법 – 인터넷 신청(정부24·전자등기소)

① 정부24 임대차 신고

• 정부24 로그인
• 임대차 계약 신고 메뉴 선택
• 계약서 정보 입력
• 신고 완료

→ 자동으로 확정일자 부여

② 대법원 인터넷등기소 신청

• 대법원 인터넷 등기소 접속
• 인증 로그인
• 계약서 스캔본 업로드
• 수수료 600원 결제

인터넷등기소를 통한 신청 역시 접수일 기준으로 확정일자가 부여됩니다.
처리 완료 시점이 아니라, 접수된 날짜가 우선순위 판단 기준입니다.

온라인 신청 시에는 계약서 스캔 상태가 중요합니다. 글자가 흐리거나 일부 페이지가 누락되면 보완 요청이나 반려가 발생할 수 있습니다. 스마트폰 촬영보다 해상도가 안정적인 스캔 파일이 안전하며, 간단한 휴대용 문서 스캐너를 사용하면 계약서를 한 번에 정리해 업로드하기 수월합니다.

또한 계약서 원본은 향후 분쟁이나 대출 심사 과정에서 다시 제출해야 할 수 있으므로, 습기와 훼손을 막을 수 있는 방수 문서 파일에 별도로 보관해 두는 것이 좋습니다.

4. 확정일자 받는 법 – 주민센터·등기과 방문

방문 신청은 지금도 많이 선택하는 방법입니다. 현장에서 바로 처리 과정을 확인할 수 있어, 온라인 신청이 익숙하지 않은 경우에 특히 편합니다.

준비물은 다음과 같습니다.

• 임대차계약서 원본
• 신분증
• 수수료 600원

주민센터나 일부 법원 등기과에서 신청할 수 있으며, 접수 즉시 확정일자가 부여됩니다.

 

📌 보증금 보호 시작일은 계산 기준에 따라 달라질 수 있습니다.

내 계약 기준을 지금 바로 확인해 보세요. 👇

 

 

5. 효력 발생 시점 계산 예시 – 날짜로 이해하기

보호 시작일은 생각보다 계산 구조가 단순합니다. 다만 확정일자와 전입신고 날짜가 서로 다를 수 있어 헷갈리기 쉽습니다. 실제 날짜를 예로 들어 정리해 보겠습니다.

• 예시 1)
  • 2월 15일 확정일자 취득
  • 2월 16일 이사 및 전입신고 완료
    → 2월 17일 0시부터 대항력 발생
    → 그 시점부터 우선변제권 완성
    즉, 보호는 전입신고 다음 날 0시에 시작됩니다.
• 예시 2)
  • 2월 15일 확정일자
  • 전입신고를 2월 20일에 했다면 → 2월 21일 0시부터 보호 시작
    확정일자를 먼저 받는 것은 우선순위 확보에 유리하지만, 전입신고가 늦어지면 보호 시점도 함께 늦어집니다.

6. 계약서 도장·서명 확인 포인트

확정일자 신청 시 중요한 것은 날인 자체가 아니라 계약의 명확성입니다.

• 임대인·임차인 서명 또는 날인 존재
• 주소·보증금·계약기간 정확 기재
• 페이지 누락 없음

도장만이 유효한 것은 아닙니다. 서명도 인정됩니다.
다만 누락이나 금액 오류가 있다면 반려될 수 있습니다.

계약 당일 등기부등본 재확인은 필수입니다.

7. 자주 놓치는 실수 체크리스트

• 임대차 신고 대상인데 신고를 하지 않음
• 확정일자만 받고 전입신고를 지연
• 공동임차인 일부 누락
• 계약서 스캔 불량
• 신고 접수일을 착각

8. 마무리하며

확정일자는 비용이 크지 않은 절차이지만, 보증금 보호 여부를 좌우하는 중요한 기준이 됩니다.

2026년 현재는 임대차 신고를 완료하면 확정일자가 자동 부여되는 구조가 정착되어 있어, 신고 대상 계약이라면 이를 활용하는 것이 가장 간편합니다. 다만 전입신고까지 마쳐야 보호가 시작된다는 점은 변함이 없습니다.

계약 직후 확정일자를 확보하고, 이사 후 전입신고를 지체하지 않는 것. 이 기본 절차만 지켜도 보증금 보호의 핵심 요건은 갖추게 됩니다.

📌 함께 보면 좋은 글

• 전월세 신고제 전자계약 총정리 – 과태료·확정일자 혜택 한눈에
• 등기부등본·토지이용계획 확인원 모바일 발급 가이드 (2025 최신)
• 전세사기 예방을 위한 전입세대열람내역서 발급 – 계약 전 실거주·점유 확인 기준