DTI·DSR 줄이는 법 – 대출 상환순서와 선수금 전략 완전정리 (2025)

 

DTI와 DSR은 대출 심사뿐 아니라 상환전략의 핵심 기준입니다. 2025년 10월 현재 금융당국은 총대출액 구간별로 DSR을 적용하며, 보금자리론·디딤돌대출은 DTI 중심으로 심사합니다. 이 글에서는 DTI·DSR을 줄이는 상환순서와 선수금 전략을 최신 기준으로 정리합니다.

📌 목차

1. DTI·DSR 개념과 2025년 규제 현황
2. 상환순서가 중요한 이유
3. 신용대출 vs 주담대, 어떤 것을 먼저 갚을까
4. 선수금 배치 전략과 계산 예시
5. 생활 속에서 DTI·DSR 줄이는 방법
6. 마무리하며

1. DTI·DSR 개념과 2025년 규제 현황

• DTI(총부채상환비율): 연소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액 비율. 보금자리론, 디딤돌대출 같은 정책상품 심사에서 핵심 기준으로 사용됩니다.
• DSR(총부채원리금상환비율): 모든 금융부채의 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율. 현재 은행권 대출 규제의 중심입니다.

2025년 10월 기준 규제 현황

• 개인 총대출액이 1억 원 초과 시 DSR 40% 규제 적용
• 2025년 7월부터 도입된 스트레스 DSR 3단계에 따라, 심사 시 금리에 가산 요소 반영
  • 수도권: 금리에 +1.50% 가산
  • 비수도권: 금리에 +0.75% 가산
• 일부 은행은 자체적으로 더 엄격한 기준(예: 30%)을 적용하기도 하나 이는 법정 의무가 아닌 개별 심사 강화 차원입니다.
• 보금자리론·디딤돌대출은 DSR 규제에서 제외, 대신 DTI와 LTV 기준이 적용됩니다.
  • 보금자리론 소득 기준: 부부합산 연소득 7천만 원 이하
  • 디딤돌대출은 신혼부부·다자녀 가구 등 예외 적용 시 8,500만 원~1억 원까지 확대

즉, 시중은행 대출은 DSR 중심, 정책상품은 DTI 중심으로 구분됩니다.

2. 상환순서가 중요한 이유

단순히 '빚을 줄인다'는 접근만으로는 부족합니다. 어떤 대출을 먼저 갚느냐에 따라 지표 개선 효과가 크게 달라지기 때문입니다.

• DSR은 모든 대출을 합산 → 매월 상환액이 큰 고금리 대출을 줄이면 수치 개선 효과가 큼.
• DTI는 주택담보대출 중심 → 주담대 일부를 상환하면 직접적으로 지표가 개선됨.

잘못된 순서를 선택하면 빚은 줄었는데 지표는 여전히 개선되지 않는 경우가 발생합니다.

 

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3. 신용대출 vs 주담대, 어떤 것을 먼저 갚을까

신용대출 우선 상환

• 2025년 10월 기준 금리: 은행권은 대체로 5~12% 수준, 신용등급·보증 여부에 따라 차이가 큼.
• 저축은행·캐피탈 등 2 금융권은 10% 이상 고금리 적용 사례가 많아 조기 상환 효과가 더욱 큼.
• 단기 상환 시 매월 상환액이 크게 줄어 DSR 개선 효과가 즉각적으로 나타남.

주택담보대출 상환

• 금리: 2025년 10월 기준 3.8~4.5% 수준
• 원금 규모가 크기 때문에 일부 상환만으로도 DTI 지표 개선에 직접적 영향
• 보금자리론은 중도상환수수료가 없으므로, 전략적으로 일부 원금 상환 가능

일반적으로는 고금리 신용대출을 먼저 상환 → 이후 주담대 일부 상환 순서가 합리적입니다.

4. 선수금 배치 전략과 계산 예시

예시:

• 연소득 5,000만 원
• 신용대출 2,000만 원 (금리 9%, 5년 상환)
• 주담대 2억 원 (금리 4.2%, 30년 상환)

상환액 비교

• 신용대출: 매월 약 42만 원
• 주담대: 매월 약 95만 원

신용대출을 500만 원 조기 상환하면 매월 상환액이 10만 원 이상 줄어들고, DSR이 약 3% 낮아집니다.
주담대를 일부 상환하면 DTI 개선 효과가 직접 발생하므로, 원금 일부를 나눠 상환하는 방식이 합리적입니다.

5. 생활 속에서 DTI·DSR 줄이는 방법

• 자동이체 정리: 불필요한 구독·결제를 줄여 자동이체를 정리하면, 추가 상환 여력을 확보할 수 있습니다.
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• 소득 증빙 강화: 프리랜서·자영업자는 국세청 소득금액증명원을 꾸준히 제출해 대출 심사 시 인정 소득을 높일 수 있습니다.
• 대환대출 활용: 고금리 대출을 저금리 상품으로 대환 하면, 즉시 DSR을 낮출 수 있습니다.
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• 마이데이터 활용: 페이인포와 마이데이터 서비스를 연계하면 자동이체 변경과 금융 현황 파악이 훨씬 간편해집니다.
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6. 마무리하며

DTI와 DSR은 대출 심사에서 쓰이는 단순 지표가 아니라, 실제로 매달 상환 부담과 추가 대출 가능성을 좌우하는 기준입니다.
2025년 현재 규제 환경에서는 무작정 상환하기보다 전략적인 우선순위 설정과 추가 상환금 배치가 훨씬 중요합니다. 고금리 신용대출을 먼저 줄이고, 보금자리론 등 수수료 없는 상품은 일부 원금 상환을 고려하는 것이 합리적입니다.

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