모기지론 vs 주택연금(역모기지) – 2025년 기준 조건·금리·수령액 비교 가이드

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주택을 담보로 자금을 마련하는 방법은 모기지론(주택담보대출)과 주택연금(역모기지)으로 나눌 수 있습니다. 두 제도 모두 ‘집을 담보로 돈을 받는다’는 공통점이 있지만, 구조와 목적은 전혀 다릅니다. 이 글에서는 2025년 기준 조건·금리·수령액 차이를 정리하고 선택 시 유의점을 정리합니다.

📌 목차

1. 모기지론이란?
2. 주택연금(역모기지)의 개념과 구조
3. 2025년 기준 조건 비교
4. 금리와 수령액 차이
5. 선택 시 유의해야 할 점
6. 세금·복지와의 연계 고려
7. 마무리 및 활용 팁

1. 모기지론이란?

모기지론은 주택을 담보로 은행 등 금융기관에서 돈을 빌리는 대출입니다. 대출자는 매월 원리금과 이자를 상환해야 하며, 주로 30~50대 실수요자나 투자 목적의 자금 마련자가 이용합니다.

정부의 DSR·LTV 규제가 적용되기 때문에 상환능력 심사가 까다롭습니다. 특히 대출 계획을 세울 때는 금리 계산기를 활용하는 것이 필수적입니다.

2. 주택연금(역모기지)의 개념과 구조

주택연금은 만 55세 이상 고령자가 본인 소유의 주택을 담보로 맡기고, 한국주택금융공사의 보증을 받아 매달 연금처럼 생활비를 받는 제도입니다.

생존 기간 동안은 상환 의무가 없으며, 사망 후 주택을 처분해 정산하는 구조입니다. 노후 생활자금이 필요한 시니어 세대에게 적합하며, 안정적이고 국가 보증이 있어 신뢰도가 높습니다.

 

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3. 2025년 기준 조건 비교

모기지론

• 소득심사 필수 (DSR·LTV 규제 적용)
• 상환능력 중심 심사
• 나이 제한 없음
• 목적: 내 집 마련, 투자, 생활자금

주택연금

• 만 55세 이상, 부부 기준 공시가 12억 원 이하 주택
• 상환능력 심사 없음
• 사망 시 상속인 정산 구조
• 목적: 안정적 노후 생활비

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4. 금리와 수령액 차이

모기지론 금리(2025년 9월 기준)

• 시중은행 변동금리: 연 3.7% ~ 5.2%
• 고정금리 상품: 연 4.0% ~ 5.4% 수준
• 대출자가 직접 이자를 내야 하므로 금리 변동 리스크 존재

금리 변동이 심한 시기에는 가계부 앱이나 수기 가계부 기록을 통해 매달 지출을 꼼꼼히 관리하는 것이 필수적입니다.

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주택연금 수령액(2025년 9월 기준)

• 예: 70세 부부, 시가 6억 원 주택 → 월 약 110만 원 수령 가능
• 연령이 높을수록, 주택가액이 클수록 수령액 증가
• 금리보다는 연령·주택가치가 핵심 결정 요소

5. 선택 시 유의해야 할 점

모기지론

• 금리 상승기에 부담 가중
• DSR 규제 강화로 원하는 만큼 대출이 어려울 수 있음
• 상환 계획이 뚜렷해야 안전

주택연금

• 상속 재산이 줄어드는 점 고려
• 장기간 거주 의무가 있으므로, 주택 처분 계획이 있다면 부적합
• 부부 중 한 명이 사망해도 연금은 그대로 지급되지만, 이혼·이주 시 불리할 수 있음

6. 세금·복지와의 연계 고려

모기지론과 주택연금은 단순한 금융상품이 아니라 세금과 복지 제도와도 직결됩니다.

모기지론

• 주택담보대출 이자는 일정 요건에 따라 소득공제 혜택을 받을 수 있습니다.
• 특히 생애 최초 주택 구입자, 일정 소득 이하 가구는 세제 지원을 활용할 수 있습니다.

주택연금

• 매달 받는 연금은 근로·사업 소득이 아니므로 소득세 과세 대상에서 제외됩니다.
• 국민연금·기초연금 등 다른 복지 혜택과 병행 수령 가능해, 노후 소득을 안정적으로 보완할 수 있습니다.

7. 마무리 및 활용 팁

결론적으로 젊은 세대나 소득이 있는 경우에는 모기지론,
노후 생활자금이 필요한 고령층은 주택연금(역모기지)가 적합합니다.

가족 단위에서는 부모 세대는 주택연금, 자녀 세대는 모기지론을 각각 활용해 재무 구조를 최적화할 수 있습니다.

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