전세권 설정 vs 임차권 등기명령 – 전세보증금 지키는 최신 절차 완전정리 (2025년 기준)

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전세권 설정과 임차권 등기명령은 전세보증금을 보호하기 위한 핵심 제도입니다. 두 절차는 시점과 법적 효력이 서로 다르며, 적용 기준을 이해해야 안전한 계약이 가능합니다. 이 글에서는 2025년 10월 기준, 전세보증금 보호 절차와 적용 방법을 정리합니다.

📌 목차

1. 전세권 설정 – 계약 전 보호 제도
2. 임차권 등기명령 – 계약 후 구제 제도
3. 두 제도의 차이 핵심 요약
4. 상황별 선택 가이드
5. 최신 실전 팁 (2025년 기준)
6. 마무리하며

1. 전세권 설정 – 계약 전 보호 제도

전세권 설정은 세입자가 전세계약 체결 시 임대인의 동의를 받아 보증금을 법적으로 담보화하는 절차입니다.
등기소에 전세권을 설정하면, 세입자는 부동산에 대해 ‘전세권자’로서의 권리를 얻게 됩니다.

• 신청기관: 관할 등기소
• 주요 서류: 전세계약서, 임대인(소유자)의 인감증명서 및 인감도장 날인 위임장, 세입자 신분증, 등록면허세 납부 영수증(세입자 명의 납부)
• 비용: 전세금의 약 0.28~0.3% (등록면허세 0.24% + 지방교육세 포함)
• 처리기간: 평균 2~3일
• 법적효력: 대항력과 우선변제권이 동시에 발생하며, 전세권자는 임의경매를 직접 청구할 수 있습니다.

2025년 현재 서울중앙·수원·대구 등 일부 등기소에서는 전자등기 신청이 가능합니다.
공동인증서를 보유한 세입자는 법무사 없이 직접 신청할 수 있으며, 수수료를 절감할 수 있습니다.

2. 임차권 등기명령 – 계약 후 구제 제도

임차권 등기명령은 계약이 종료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때, 세입자가 단독으로 신청할 수 있는 법원 절차입니다.
세입자가 집을 비워도 ‘임차인으로서의 권리’를 유지할 수 있는 제도입니다.

• 신청기관: 관할 지방법원 민원실 또는 전자소송(e-Form) 시스템
• 필요서류: 확정일자 기재 전세계약서, 전입세대열람내역, 보증금 미지급 증빙자료(문자·계좌이체 내역 등)
• 비용: 인지대 약 1,000원 + 송달료 약 6,400원 → 총 약 7천 원 내외
• 처리기간: 평균 1~2주 (전자신청 시 단축 가능)
• 법적효력: 대항력 유지, 확정일자와 전입신고를 이미 마쳤다면 기존 우선변제권도 그대로 인정됩니다.

2025년 9월부터 HUG(주택도시보증공사)는 임차권 등기 후 등기사항증명서만으로 퇴거 사실을 인정하도록 절차를 간소화했습니다.
따라서 별도의 퇴거확인서 제출 없이도 보증금 반환보증 이행청구가 가능합니다.

 

📌 두 제도, 비슷한 것 같지만 적용 시점과 법적 효력이 전혀 다릅니다.
아래에서 차이의 핵심을 한눈에 확인해 보세요. 👇

 

 

3. 두 제도의 차이 핵심 요약

• 적용 시점: 전세권 설정은 계약 체결 시, 임차권 등기명령은 계약 종료 후
• 신청 주체: 전세권 설정은 임대인·임차인 합의, 임차권 등기명령은 임차인 단독 가능
• 법적 성격: 전세권은 물권(소유권에 준함), 임차권 등기명령은 채권 보전조치
• 효력: 전세권은 대항력·우선변제권·경매청구권이 모두 발생, 임차권은 대항력 유지 및 기존 우선변제권 유지
• 보호 목적: 전세권은 사전 예방, 임차권은 사후 구제

이처럼 전세권 설정은 계약 전 예방, 임차권 등기명령은 계약 후 구제에 초점을 둔 제도입니다.
결국 두 절차를 상황에 따라 정확히 구분하는 것이 보증금을 지키는 핵심입니다.

4. 상황별 선택 가이드

계약 전 또는 진행 중이라면, 임대인 동의를 받아 전세권 설정을 하는 것이 가장 확실한 보호 방법입니다.
비용이 부담되거나 임대인이 동의하지 않을 경우에는 확정일자 + 전입신고 + 전세보증보험으로 보호 범위를 보완할 수 있습니다.

계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 경우에는, 즉시 임차권 등기명령을 신청해야 합니다.
등기 완료 후 HUG 또는 SGI 보증보험에 이행청구를 접수하면 보증금을 대위변제로 받을 수 있습니다.
임차권 등기 후에는 30일 이내에 보증보험 청구를 접수해야 하며, 지연될 경우 변제 절차가 늦어질 수 있습니다.

5. 최신 실전 팁 (2025년 기준)

• 정부 24 등기신청 사전작성 서비스
  전세권 설정 등기 전, 정부 24에서 신청서를 미리 입력해 둘 수 있는 제도입니다.
  온라인으로 내용을 작성하면 접수번호가 발급되며, 그 번호를 들고 등기소에 방문하면 현장에서 새로 작성할 필요 없이 바로 접수할 수 있습니다. 이 과정을 이용하면 대기 시간을 절반 이상 줄일 수 있습니다.
• 전세권 전자등기 확대 지역
  서울, 수원, 대구 등 주요 등기소는 전세권 전자등기 신청이 가능합니다.
  공동인증서만 있으면 본인이 직접 신청할 수 있으며, 법무사 수수료를 아낄 수 있습니다.
• 보증보험 간소화 절차
  2025년 9월부터 HUG는 등기사항증명서만으로 퇴거 사실을 인정합니다.
  퇴거확인서 제출 절차가 사라져 이행청구가 더욱 신속해졌습니다.

6. 마무리하며

전세권 설정과 임차권 등기명령은 전세보증금 보호의 핵심 장치입니다.
계약 전이라면 전세권 설정으로 사전 예방을, 계약 후라면 임차권 등기명령으로 사후 구제를 진행해야 합니다.
2025년부터 전자등기와 보증보험 제도가 개선되면서,
이 절차들을 숙지하고 활용하는 것이 보증금을 안전하게 지키는 가장 현실적인 방법입니다.

📌 추천템

• 휴대용 문서 스캐너: 등기·법원 서류 스캔용
• USB 메모리: 전자등기 신청용 파일 저장
• 서류보관 파일폴더: 계약서 및 인감 보관용

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이 글은 2025년 10월 기준 법무부, 대법원 전자소송(e-Form), HUG 공사 공식 지침을 토대로 작성되었습니다.